부동산 지표 - 통화량 유동성

통화량,유동성과 부동산 가격의 상관관계

부동산은 큰 흐름(사이클)에 맞게 매매를 하여야 합니다.

통화량은 부동산 가격에 영향을 주는 중요한 지표입니다.

통화량,유동성과 부동산 가격의 상관관계를 분석하기 위해

매매지수는 KB월간시계열 데이터에서 가지고 옵니다.

KB 부동산 리브온 KB 통계 자료실 에서 시계열 데이터 통계 받기

KB 리브온 : https://www.kbland.kr/

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KB 통계 자료실 메뉴에서 월간 시계열을 확인할 수 있습니다.

KB 통계 메뉴를 클릭하게 되면 월간 시계열 파일을 다운로드합니다.

월간 시계열 파일을 엑셀에서 열기합니다.

기간비교 탭으로 가서 연도, 12월을 선택 -> 삽입 -> 꺽은선형 -> 챠트를 작성

M1/M2는 한국은행 데이터에서 가지고 옵니다.

 

통화지표는 시중에서 유통되는 통화량(돈의 흐름)을 파악하는 기준으로, 협의통화(M1), 광의통화(M2), 금융기관유동성(Lf), 광의유동성(L) 등이 있습니다.

협의통화(M1)는 지급수단으로서의 화폐의 기능을 중시한 통화지표로, 민간이 보유하고 있는 현금과 예급취급기관의 결제성예금의 합계입니다.

M1= 민간보유현금 + 은행 요구불예금 + 은행 저축예금 + 수시입출식예금(MMDA) + 투신사 MMF

광의통화(M2)는 협의통화(M1)에 예금취급기관의 정기예금, 정기적금 등 기간물 정기예적금 및 부금, 거주자 외화예금 그리고 양도성예금증서(CD), 환매조건부채권(RP), 표지어음 등 시장형 금융상품, 금전신탁, 수익증권 등 실적배당형 금융상품, 금융채, 발행어음, 신탁형 증권저축 등을 포함합니다.

M2= M1 + 정기 예.적금 및 부금 + 거주자외화예금 + 시장형 금융상품 + 실적배당형 금융상품 + 금융채 + 발행어음 + 신탁형 증권저축

한국은행 경제통계시스템에서 데이터 통계 받기

 

한국은행 경제통계시스템으로 이동합니다. 

https://ecos.bok.or.kr/#/

통계검색을 클릭합니다. 

M1 M2 목록에 추가하여 조회합니다.

자료받기를 클릭합니다.

M1/M2 값을 구한 후 챠트를 작성합니다.

M1/M2 비율 수치가 크면 클수록 잠재적 유동성이 큰 상태를 의미합니다.

과거 36년간 M1/M2 비율이 35% 이상 높았던 적은 단 3번입니다. 1987년, 2005년 그리고 2020년입니다. 유동성이 높았던 바로 그 다음 해에 부동산 시장이 폭등을 했습니다.

이제 M1/M2 비율과 아파트 매매가격 지수 상관관계를 챠트로 살펴보겠습니다.

M1/M2비율 그래프는 점선으로 그어놓은 0.28 즉 28% 선을 기준으로 파악하는 게 좋습니다. 28%는 이 데이터의 시작점인 1986년 KB시계열 탄생 이후 현재까지 36년간 평균값입니다.

그래서 28% 점선 위에 있다면 유동성이 평균보다 많다라고 말할 수 있고 그 밑에 있다면 유동성이 평균보다 적다라고 말할 수 있습니다.

A시기에는 유동성이 평균 이상이었고 지수는 상승하였습니다.

B시기에는 유동성은 그냥 평균적이었으나 공급적인 측면이 더 영향을 주어 시세는 하락을 했었습니다.

노태우 전 대통령이 1989년 200만 호를 건설하겠다는 정책을 발표했고, 서민 대상 영구임대주택 25만 가구를 포함해 수도권에 90만 가구(1기 신도시), 지방 110만 가구 등 해서 총 200만 가구입니다.

C시기중에는 중간에 크게 M1/M2지수가 낮아지는 구간이 있습니다. IMF(98년)로 비율이 17%까지 낮아지게 됩니다.

D시기에는 유동성이 평균 이상이었고 지수는 상승하였습니다.

E시기에는 유동성이 평균 이하이었고 지수는 하락하였습니다. 이 구간은 2008년 미국 서브프라임 사태로 발생한 금융위기였고 2013년까지 하락을 하였습니다.

현재 F시기에는 유동성이 평균 이상이었고 지수는 상승하였습니다.

중간 유동성 지수가 떨어지다가 다시 폭등한 지점이 바로 코로나 발생인 2020년 3월입니다.

아파트 매매가격지수는

https://data.kbland.kr/kbstats/wmh?tIdx=HT01&tsIdx=monthAptSalePriceInx 

사이트에서 확인이 가능합니다.