부동산 지표 - 주택구입부담지수

주택구입부담지수는 중위소득가구가 표준대출로 중간가격 주택구입 시 대출상환부담을 나타내는 지수로, 주택금융의 상환 부담 수준을 보여주는 지표입니다.

주택구입부담지수와 부동산 가격의 상관관계를 분석하기 위해

한국주택금융공사에서 운영을 하는 주택금융통계시스템(HOUSTAT)에서 데이터에서 가지고 옵니다.

지역별 주택구입부담지수를 열어보면 자료는 2004년부터 정리가 되어 있습니다.

엑셀자료로 다운을 받아서 그래프를 만들면 됩니다.

주택구입부담지수는 소득, 주택 가격, 금리 3가지의 요소로 이루어져 있습니다. 그 시점의 금리로 대출을 받아서 중간 가격의 주택을 구입하는 경우 상환하는데 드는 부담을 나타난 지수입니다.

주택구입부담지수는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 대출을 받아서 중간 가격 정도의 주택을 구입한다고 가정했을 때 현재의 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 나타냅니다.

주택담보상환으로 가구 소득의 약 25%를 부담하면 주택구입부담지수가 100입니다. 

22년 3분기가 214.6입니다. 그렇게 되면 위에 25%가 100이니 200이라면 50%가 되는 겁니다. 즉, 서울 사람들은 본인의 소득에 약 절반 정도를 주택담보 원리금을 내는데 사용을 하고 있습니다.

주택구입부담지수는 각 지역별로 구분하여 따지는 것보다 그 지역 안에서 따져보시는 게 좋습니다. 2004년부터 현재까지 약 18년의 자료가 있기 때문에 그 값을 평균(AVERAGE)을 내면 각 지역별로 평균적으로 어느 정도까지는 부담을 하며 살아갈 수 있구나가 나옵니다.

​현재 지수를 보는데 만약 그 평균치보다 크게 높게 있다면 고평가가 되었다고 보면 되고 반대로 낮다면 '아 아직 이 지역 사람들은 주택 구입에 대해 여유가 있구나'라고 판단을 하여 매수를 하면 됩니다.

서울입니다. 빨간색의 서울의 평균값이고 정확하게는 126.2입니다. 그럼 100이 소득의 25% 사용이니 저 수치로는 약 30% 정동입니다. 서울에서 주택을 구입해서 살려면 본인의 소득에 30%는 원리금으로 부담을 했어야 한다입니다.

주택구입부담지수와 부동산 매매를 그래프로 그렸습니다.

주택구입부담지수(K-HAI) = 대출상환가능소득 / 중간가구소득(월) *100 = (원리금 상환액 / DTI) / 중간가구소득(월) * 100

원리금상환액은 LTV 47.9%, DTI 25.7%, 만기 20년 원리금균등 상환대출의 매월 상환액

 - 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환부담을 나타내는 지수로서, 지수가 낮을(높을)수록 주택구입부담이 완화(가중)됨을 의미
 - 주택담보대출 상환으로 가구소득의 약25%를 부담하면 주택구입부담지수는 100으로 산출됨

통계청 가계동향조사(2011.02.24)의 가계소득 시계열 수치 변경에 따라 과거 시계열 전체 변경. (2011.3월)
고용노동부 지역별 사업체 노동력조사의 월급여액 수치 변경으로 2011.2/4분기말 K-HAI 수치 조정. (2011.12월)
주택구입능력지수에서 주택구입부담지수로 명칭 변경. (2012.1월)
주택가격동향조사가 KB 국민은행에서 한국부동산원으로 이관됨에 따라, 동 지수 산출을 위한 주택가격도 '13.1/4분기 시점 이후 지수에 대해서는 KB 국민은행에서 한국부동산원 주택가격으로 변경 적용('14.3월)
고용노동부 지역별 사업체 노동력조사의 자료 변경에 따라 '세종'지역 신규 추가('21.3월)

자료: K-HAI를 작성하는데 필요한 주택담보대출금리는 한국은행의 신규취급 예금은행 주택담보대출금리를, 중간주택가격은 '12년 12월까지는 국민은행의 'KB아파트 시세' /
 '13년 1월 이후부터는 한국부동산원 아파트시세를, 중간가구소득은 통계청 '가계조사'의 2인 이상 도시근로자 가계소득의 5·6분위 소득에 노동부 '매월 노동통계조사'의 5인 이상 사업체 상용근로자 월급여 총액의 전국 대비 지역별 환산비율을 적용하였음

주택구입부담지수는 각 지역별로 구분하여 따지는 것보다 그 지역 안에서 따져보시는 게 좋습니다. 2004년부터 현재까지 약 18년의 자료가 있기 때문에 그 값을 평균(AVERAGE)을 내면 각 지역별로 평균적으로 어느 정도까지는 부담을 하며 살아갈 수 있구나가 나옵니다.​

현재 지수를 보는데 만약 그 평균치보다 크게 높게 있다면 고평가가 되었다고 보면 되고 반대로 낮다면 '아 아직 이 지역 사람들은 주택 구입에 대해 여유가 있구나'라고 판단을 하여 매수를 하면 됩니다.