부동산 지표 - KB부동산 매매가격 전망지수

KB부동산 매매가격 전망지수와 부동산 가격의 상관관계

 

부동산 투자를 하기 위해서 알아야 하는 KB부동산 매매가격 전망지수에 대해서 살펴보겠습니다.

KB월간시계열 데이터에서 가지고 옵니다.

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월간 시계열 파일을 엑셀에서 열기합니다.

 

월간시계열 자료를 열어보면 자료 중 시트 25번입니다. 제목으로는 KB부동산 매매가격 전망지수라고 되어 있습니다.

KB부동산 매매가격 전망지수는 KB부동산과 연계가 되어 있는 표본 중개업소가 3개월 후를 예측하는 겁니다. 한 달에 한 번씩 표본 설문조사를 통해서 집계가 됩니다.

KB부동산 매매가격 전망지수 = 100 +('크게상승'비중 x 1 + '약간상승'비중 x 0.5) - ('크게하락'비중 x 1 + '약간하락'비중 x 0.5)

공식으로 도출됩니다.

KB부동산 전망지수는 0~200사이가 나오게 되며 지수가 100을 초과할수록 '상승'이라고 전망한 부동산들이 많은 겁니다. 반대로 100이하로 수치가 떨어지면 떨어질수록 '하락'을 전망한 부동산들이 많은 겁니다.

KB월간시계열 2번 시트 아파트 매매가격 지수와 KB부동산 매매가격 전망지수를 한 그래프 안에 놓으면 어떠한 연관성이 있을 것 같습니다.

 

 

엑셀 표에 KB부동산 매매전망지수와 매매지수를 놓고 다 선택한 다음 삽입 - 차트(2차원 꺾은 선형)을 누르게 되면 오른쪽 그래프처럼 나옵니다.

서울입니다. 

 

2013년부터 서울이 상승을 해서 특이사항이 없어 보입니다. 2018년경에 경기과다물량으로 한 반년 정도 주춤한 거 말고는 지속적인 상승이었습니다.

 

KB부동산 매매전망지수(파란색)에서 100보다 위에 있는 기간일 경우라면 상승을 전망한 거니 앞으로 실제 지수가 상승일 가능성이 큽니다. 100보다 밑으로 와 있는 기간이라면 하락을 전망한 거니 떨어지겠죠.

2022년 6월부터 매매전망지수가 80 아래로 하락 중이고 매매지수도 하락 중입니다.

 

부산입니다. 

 

부산을 보시면 2013~2016년도 까지는 매매전망지수가 100을 넘긴 시기가 많았습니다. 역시 이 기간에 지수는 상승을 하고 매매전망지수가 80선으로 떨어졌던 2017~2019년에는 지수 또한 하락을 하였습니다. 2020~2022년에는 매매전망지수가 100을 넘긴 시기가 많았고 지수는 상승하였습니다.

2022년 6월부터 매매전망지수가 80 아래로 하락 중이고 매매지수도 하락 중입니다.

2019년 7월부터 전망지수의 그래프가 우상향으로 기울기가 커지다가 100을 터치한 시점이 2019년 12월쯤입니다. 그러나 아직 지수는 보합이었고 실제 상승은 20년 10월쯤이었습니다.

매매전망지수는 지수에 선행을 하는 지표입니다. 데이터들이 실제 지수에 후행을 하는 것들이 대부분이라 이런 선행지표들은 꼭 공부를 해놓을 필요가 있습니다.

매매전망지수가 가장 마지막으로 크게 올라왔던 건 2021년 8월입니다. 그 기간 이후로는 급속하게 전망이 나빠지기 시작했는데 실제 매매지수로 하락을 처음 한 시점은 2022년 4월이었습니다.

매매전망지수의 상승 때 텀보다 하락 때 텀이 더 작습니다. 상승 전망인 경우 약 1년 후에 실제 발생하였다면 하락 전망인 경우 반년 정도입니다. 원래 이 지표가 3개월 후를 전망하는 것이긴 하나 매매계약을 하고 실거래 신고를 들어가는 것까지 하면 반년을 잡아야 합니다.

상승보다 하락에 더 민감하게 반응을 하는데 상승장이 뜨거워지는 속도에 비해 하락장이 차가워지는 속도가 빠릅니다.

실제 웬만한 단지들 최근 3~4년간 상승한 시세가 최근 1년 만에 하락을 하였으니까요.

 

광주입니다.

 

광주를 보시면 2013~2015년도 까지는 매매전망지수가 100을 넘긴 시기가 많았습니다. 역시 이 기간에 지수는 상승을 하고 매매전망지수가 90선으로 떨어졌던 2016~2018년에는 지수 또한 하락을 하였습니다.

2022년 7월부터 매매전망지수가 80 아래로 하락 중이고 매매지수도 하락 중입니다.

 

 

대구입니다.

 

대구를 보시면 2013~2015년도 까지는 매매전망지수가 100을 넘긴 시기가 많았습니다. 매매전망지수가 2015년 10월에 60선으로 크게 떨어지더니 약 6개월동안 지속되었습니다. 그 후 매매지수도 하락하였습니다.

2021년 12월부터 매매전망지수가 80 아래로 하락 중이고 매매지수도 하락 중입니다.

 

 

과거 2015년을 생각한다면 현재 해당 지수가 60 정도인데 그럼 앞으로 어떻게 될까요? 네 당연히 하락입니다. 앞서 하락 시에 시차가 약 6개월 정도 벌어진다고 했는데 그럼 최소 앞으로 6개월 더 떨어진다는 거고 그다음은 이후 나오는 전망지수를 살피면 됩니다.

 

대전입니다.

 

대전은 아주 오랜 기간 동안 큰 하락 없이 상승을 한 지역입니다. 대장주인 크로바가 2015년경 3억 중후반에서 2021년 5월에 13억 4000을 찍었으니까요. 그렇게 보면 가장 좋은 매도 타임은 매매전망지수가 지속적으로 크게 내려가는 때입니다.

 

대전의 매매전망지수를 보니 앞으로 오랜 기간 반등을 하기는 어려울 거라 생각합니다. 아직 시세가 너무 떨어지지 않았습니다.

2022년 1월부터 매매전망지수가 80 아래로 하락 중이고 매매지수도 하락 중입니다.

 

그래프를 보면서 전망지수가 100을 터치했을 때 그리고 고점/저점을 찍었을 때 동시에 매매지수의 흐름이 어떻게 변경이 되는지를 살펴보시면 됩니다.

 

울산입니다.

 

울산를 보시면 2013~2015년도 까지는 매매전망지수가 100을 넘긴 시기가 많았습니다. 이 기간에 지수는 상승을 하고 매매전망지수가 80선으로 떨어졌던 2016~2019년에는 지수 또한 하락을 하였습니다.

2022년 6월부터 매매전망지수가 80 근처로 하락 중이고 매매지수도 하락 중입니다.

 

 

매매전망지수가 가장 저점을 찍었을 때가 실제 매매 현장에서는 아직 칼날이 서슬 퍼렇게 내려올 때입니다. 매도자는 패닉셀을 해야 하고 건설사는 미분양 시행사 물건을 할인분양으로 내놔야 합니다.

그런 시기가 반년에서 일 년 정도 지나고 나면 이제 시세는 보합에서 다시 상승으로 변경이 되게 됩니다.

이런 상황들이 부동산 경기 사이클에서 하락기에서 상승기로 변경되는 시점입니다.

 

경남입니다.

 

경남을 보시면 2013~2015년도 까지는 매매전망지수가 100을 넘긴 시기가 많았습니다. 이 기간에 지수는 상승을 하고 매매전망지수가 80선으로 떨어졌던 2016~2019년에는 지수 또한 하락을 하였습니다.

2022년 9월부터 매매전망지수가 80 아래로 하락 중이고 매매지수도 하락 중입니다.

 

 

세종입니다.

 

세종을 보시면 2019년 부터 잘 맞는 것 같습니다. 2019~2021년도 까지는 매매전망지수가 100을 넘긴 시기가 많았습니다. 이 기간에 지수는 상승을 하였습니다. 매매전망지수가 2021년 10월에 80선으로 떨어지더니 그 후 매매지수도 하락하였습니다. 세종은 매매전망지수와 매매지수의 연관성이 다른 지역과 비교해보면 좀 특이한 것 같습니다.

2021년 11월부터 매매전망지수가 80 아래로 하락 중이고 매매지수도 하락 중입니다.

 

전북입니다.

 

전북을 보시면 2013~2019년도 까지는 매매전망지수가 100을 밑에 주로 있어서 지수는 하락 및 보합을 하였습니다. 매매전망지수가 2020년 10월에 100선으로 상승하니 그 후 매매지수도 상승하였습니다. 

2022년 10월부터 매매전망지수가 80 아래로 하락 중이고 매매지수도 하락 중입니다.

 

 

충남입니다.

 

충남을 보시면  2013~2014년도 까지는 매매전망지수가 100을 넘긴 시기가 많아서 이 기간에 지수는 상승을 하였습니다. 2015~2019년에는 매매전망지수가 80선으로 하락을 하였고 매매지수도 하락하였습니다.  2020~2022년도 까지는 매매전망지수가 100을 넘겼고 이 기간에 지수는 상승을 하였습니다. 2022년도 7월부터 지수가 80선으로 하락하였습니다.

 

 

자료출처 : 잭파시님