부동산 매매 지표 - 미분양

부동산 매매 지표 미분양

 

미분양과 부동산 시세의 관계는 이렇습니다. '미분양이 나면 시세에 당연히 안 좋다', 그럼 반대로 '미분양이 없어지면 시세도 상승한다'로 귀결이 되겠네요.

미분양 아파트는 부동산 시장 전망의 대표적인 선행지표입니다. 부동산의 가격 상승으로 시장이 좋을 때 부동산 공급업체에서는 더 많은 이익을 위해 더 많은 공급을 합니다.

아파트 분양시장에 공급이 많아지게 되면 분양가가 상승하지 못하고 하락하면서 부동산 시장은 하락의 변곡점을 맞이합니다. 반대로, 미분양 물량의 수가 소진되고 있으면 부동산 시장의 수요가 증가하고 있다는 것을 나타냅니다. 

미분양 아파트는 지역마다 차이를 보일 수 있으며 미분양이 증가하는 지역은 부동산 가격이 하락할 가능성이 매우 높아집니다. 미분양 아파트 물량의 증감으로 부동산의 수요와 공급을 예측할 수 있어 부동산 시장을 전망할 수 있습니다. 

미분양 아파트를 조회하는 방법은 국토교통부 발표 자료, 지자체에서 제공하는 지역별 자료, 부동산 정보 앱, 네이버 부동산으로, 쉽게 확인할 수 있습니다.

부동산 빅테이터 자료는 부동산 관련 통계 자료를 받아 직접 가공해서 만든 자료, 직방, 호갱노노, 아실 들의 무료 부동산 앱 자료, 부동산 지인 프리미엄, 손품왕 등 유료 데이터 업체에서 받은 자료이다.

거시적 부동산 빅데이터를 가공하는 작업을 오래 할수록 자연스럽게 시장의 흐름을 읽을 수 있습니다.

부동산 어플(무료든 유료든)을 사용 시 부동산 데이터들이 어디에 있는지 아는 것이 필요합니다.

거시적인 데이터를 읽을 수 있으면 부동산 투자 성공 확률은 그만큼 높아집니다.

 

R-ONE 부동산 통계정보에 들어가시면 전국주택가격 동향조사 - 아파트가 있습니다.

다음으로 왼편 하단을 보면 타기관 통계리스트에 미분양 주택현황이라고 있습니다.

 

인허가 실적, 착공 실적, 준공 실적이 다 나와 있습니다. 시, 군, 구별 미분양 현황을 볼 수 있습니다.

 

국토교통부 통계누리에서도 확인이 가능합니다.

 

엑셀파일로 정리도 되어 있으니 다운받으시면 됩니다.

서울입니다. 

 

서울의 경우 미국의 서브 프라임 사태와 맞물려서 2008년부터 2013년까지 하락을 하게 되고 이 시기에 미분양은 준공 전이나 준공 후나 동일하게 높아집니다. 여기서 분석을 해야 할 것이 미분양이 가장 많았던 4300세대쯤에 시세는 가장 바닥이었습니다.

그 후 미분양이 2013년 가을부터 급속하게 줄어들기 시작하면서 지수 또한 바닥에서 반등을 시작합니다. 여러분들이 만약 미분양 그래프를 보고 매수 타이밍을 본다면 바로 이지점에서 들어가셔야 하는 거고요.

미분양도 평균치가 중요합니다. 이 평균치 밑이면 아직 시세에 큰 영향을 미치지 못하지만 평균치 위로 올라가게 되면 미분양이 사회적인 문제로 드러나게 됩니다.

미분양이 왜 생기는지는지도 알고 넘어가야 합니다. 

만약에 아파트 시세(여기에서는 지수)가 2배 이상 상승을 하면 주위 재건축 재개발이나 택지를 통한 분양이 큰 힘을 받게 됩니다. 쉽게 말해서 건설사 입장에서는 아파트 가격이 비싸졌으므로 분양가를 높게 할 수 있어서 사업성이 좋아졌다입니다.

​그럼 가지고 있는 택지와 재건축재개발 시공을 통해서 아파트 물량을 공급을 하게 되고 이게 시장의 수요보다 많게 된다면 그대로 흡수가 되는 것이 아닌 미분양으로 남게 됩니다. 분양가가 높아서일 수도 있고 입지가 별로일 수도 있으나 신축이 공실이 났다고 보면 됩니다.

 

대전입니다. 

 

대전에 미분양이 가장 많았던 시기는 2008년 11월쯤이고 미분양이 급속하게 줄어들기 시작하니 시세도 상승했습니다.

투자자들이 매수를 할 때는 신축(분양권) - 준신축 - 구축 32평 - 구축 25평 - 구축 25평 이하 복도식의 순서가 있습니다.

미분양을 분양권으로 생각을 해야 하는데 이게 억양 자체가 안 좋으니 신축 분양권이라고 생각을 잘 못합니다.

그럼 다시 투자자들이 신축과 함께 미분양 분양권을 사기 시작하니 당연히 시세가 올라가겠죠.

 

부산입니다.

 

준공전 미분양 그래프를 겉에 선을 그립니다. 그리고 상하반전을 시켜보겠습니다. 상하반전은 PPT에서 Y축으로 180%만 돌리면 됩니다.

 

미분양을 상하반전 시켜놓으니(그럼 의미가 이제 반대로 수치가 올라가는 건 미분양이 없다는 뜻입니다) 미분양이 없어지면서 시세가 오르고 다시 미분양이 많아지면서 시세가 내려가는 부분이 확인이 됩니다.

정교한 선까지는 아니더라도 저점, 고점의 변곡점은 꽤 의미 있고, 미분양은 그래프가 시세에 약간 선행한다는 점입니다. 즉 미래를 예측할 수 있는 선행지표입니다.

 

대구입니다.

 

대구 미분양이 20000세대까지 올라갔었던 2007년 초~2008년 말 지수가 하락했습니다.

최근 2022년 11월 미분양 11,200세대까지 늘어났습니다. 당연히 지수는 내려오겠죠? 네 당연히 시세는 하락을 합니다.

이렇게 본인이 하실 수 있는 최대한의 많은 빅데이터들을 정리하면서 종합적으로 판단을 하면 됩니다. 

반대로 많은 지표가 하락을 가리키고 있다면 그건 들어가고 싶어도 참아야 합니다. 대신 더 좋은 상황을 가지고 있는 지역들을 눈여겨보시면 됩니다. 

 

이번에는 지방 8도를 보겠습니다. 지방 8은 수도권보다 수요 공급에 더 영향을 많이 받는다고 했습니다.

충남입니다.

 

충남 미분양 그래프를 따서 상하반전을 시켰습니다. 미분양이 선행지수라는 것이 이해되시나요?