임대사업자 종부세 합산배제 신고방법 및 적용요건 종합부동산세 조건 신고기간 감면 환급

임대사업자 종부세 합산배제 신고방법 및 적용요건 종합부동산세 조건 신고기간 감면 환급

9월에는 다양한 세금 양식이 있습니다! 이 중 9월 16일부터 9월 30일까지가 재산세 종합공제 신고기간이다. 세금을 내야 하고 합산 제외 요건을 충족해야 한다면 이 시기를 놓치지 말고 신고하여 세금 부담을 줄이시기 바랍니다.

종합부동산세 합산배제

재산세와 달리 납세자가 소유한 모든 주택과 토지에 대해 높은 세율을 합산하는 시스템입니다. 그러나 개인 임대 주택이나 직원 숙소와 같이 비즈니스에 필요한 주택을 추가하고 과세하는 것은 과도한 부담입니다.

따라서 세법에 따라 일정 조건을 충족하는 임대주택이나 기숙사는 포함(제외)되어 과세 대상에서 제외됩니다. 즉, 개인 주택이 있고 둘 이상의 임대 부동산을 소유하고 있는 경우 초과 과세를 방지하기 위해 임대 부동산이 과세 기관에서 공제됩니다.

출처 아실

합산배제에서 제외하려면 두 가지 조건이 충족되어야 합니다.

1) 6월 1일부터 임대물건의 소재지 또는 주소지를 관할하는 지방자치단체에 임대사업자 등록
2) 6월 1일부터 임대주택 소재지 또는 주소지 관할 지방세무서에 주택임대사업자 등록

즉, 자치단체와 세무서가 모두 임대사업과 임대사업을 등록해야 사업을 영위할 수 있습니다. 한쪽만 등록하면 제외요건을 충족하지 못하니 어디에서 신고가 되었는지 꼭 확인하세요.

대여의 경우 다음 조건에 따라 집계에서 제외됩니다.

1) 임대주택 건설
2) 매입 임대주택
3) 기존 임대주택
4) 미임대 민간건설임대주택
5) 미분양 임대 부동산 구입
6) 장기 일반 민간임대주택

임대 사업에 종사하는 개인의 전형적인 예는 장기 일반 민간 임대 주택, 즉 주택 구매 및 임대입니다.

한 채 이상의 주택만 임대하면 되며 공시가격이 6억원 미만이면 조건이 충족된다.

이순신이 서울에 주택을 소유하고 있고 서울에 6억원 미만의 장기민간임대주택을 소유하고 월세를 내는 경우 이순신은 부동산을 계산할 때 임대주택을 제외한 자기 집만 적용한다.

물론 임대 주택은 10년 동안 임대해야 하며, 연간 임대료는 5%를 초과할 수 없습니다. 계약 체결 후 1년 이내에 또는 임대료가 인상되면 인상액을 다시 인상할 수 없다는 점에 유의하십시오.

임대료가 5% 이상 인상된 연도가 있는 경우 해당 연도와 다음 연도는 총 세금에 포함되지 않습니다. 즉, 이순신이 2022년 보증금 10% 인상을 받으면 과세표준에 가세해 2022년과 2023년에 집세를 내야 한다.

종합부동산세 합산배제 신고기간

매년 9월 16일부터 9월 30일 사이에 신고할 수 있습니다.

합산배제 신고방법

이 규칙에 따른 자격을 얻으려면 주택이 보장된 사람들은 매년 9월 16일에서 9월 30일 사이에 세무서에 신고해야 합니다. 홈택스에서도 쉽게 할 수 있습니다. (신고 방법은 어렵지 않습니다.)

홈택스(Hometax)로 이동하여 신고/납부 → 일반 신고 → 종합 재산세 합산배제신고로 이동합니다.

출처 홈텍스

합산배제를 신청하기 전에 대상 여부를 스스로 결정할 수 있습니다. 이 메뉴를 선택하면 임대 부동산이 제외되는지 묻는 메시지가 표시됩니다. (선택한 답에 따라 결과가 달라지는 것 같습니다.)

테스트 결과 집계 제외의 영향을 받은 것으로 나타났습니다. 임대주택의 공시가격이 6억원을 넘어도 대상으로 나와야 하는 구조인데 믿을만 한지는 모르겠다!

출처 홈텍스

합산배제 사후관리

신청조건을 보면 임대기간이 최소 5년에서 10년 이상임을 알 수 있습니다.

그런데 임대사업 중 완전 공제를 받으면 어떻게 해야 하나요? 사후관리가 가능하기 때문입니다. 

임대기간 중 세금 없이 전체 임대기간을 충족한 것으로 간주합니다. 첫 번째는 세금 공제이며 규정을 위반하면 벌금이 부과됩니다.

* 납부세액 = 세금감면 + 세금에 대한 1일 0.25%의 추가이자

단, 의무임차기간이 자동으로 해지되거나 임차인의 동의로 등록이 해지되는 경우 이미 적립된 혜택은 다시 청구되지 않으니 이 부분은 걱정하지 않으셔도 됩니다!

주택 임대 사업에 종사하는 사람들은 매년 총 공제를 보고해야 하는지 궁금할 수 있습니다. 다만, 제1회 종합제외신고의 다음 연도부터 신고내용에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니한다. 즉, 소유권 변동이 없거나 연면적 변동이 없을 경우 자동으로 1차 신고가 적용되어 세금이 감면됩니다.

따라서 이미 제외신고를 했다면 별도로 신고하거나 재신고를 하지 않아도 괜찮습니다.

이상으로 합산면세의 신고방법, 신고요건, 신고기간에 대해 알아보았습니다. 재산세 자체는 상대적으로 어려운 세금이기 때문에 종합공제를 잘 활용하여 절세에 힘써야 합니다. 건물이 여러 개일 경우 임대사업자 등록 후 이용하시기 바랍니다. 

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