아파트 분양권 투기과열지구 전매제한 기간 조회 방법 | 규제지역 분양가상한제 규정

아파트 분양권 투기과열지구 전매제한 기간 조회 방법 규제지역 분양가상한제 규정  

최근 집값이 급락하면서 주택수요가 급감하고 있습니다. 조금 더 떨어지면 사야지! 이러한 사고방식이 시장을 지배하는 것 같습니다. 이것은 분양시장과 분양권 전매시장에서 발생합니다.

현재도 청약은 진행 중이며 분양권 매매도 되고 있습니다. 분양권 전매 제한이 무엇인지 살펴보고, 전매제한 기간과 조회 방법 등에 대해 알아보겠습니다.

분양권 전매제한

분양권 제한이란 분양시장이 과열되면 분양권이 수단으로 전환되어 정부가 일정 기간 동안 타인에게 분양권을 판매하는 것을 법적으로 제한하는 제도를 말합니다. 

분양권은 새 집을 소유할 수 있는 권리입니다. 

이러한 부동산 권리는 개인 간에 사고 팔 수 있습니다. 이를 분양권 전매라고 합니다. 이것은 다른 사람에게 돈을 받고 집을 소유할 수 있는 권리를 파는 행위입니다.

그러나 모든 분양권 판매가 허용하는 것은 아닙니다. 분양가 가격이 규제되어 시장가격보다 낮은 가격으로 분양권을 획득하거나 투기과열지역 또는 조정지역에 위치한 경우 분양권 전매가 제한됩니다. 이를 분양권 전매라고 합니다.

분양권을 싸게 취득한 뒤 차익을 위해 파는 투기를 방지하기 위해 도입된 제도다. 이는 주택의 시세차익을 목적으로 시장에 진입하여 이익을 위해 전매차익하고 시장을 교란시키는 행위를 하는 것을 방지하기 위함이라고 할 수 있습니다.

전매제한 기간 기준일

청약에 당첨된 날 기준입니다. 예를 들어 당첨자 발표일이 2020년 2월 1일이고 전매 제한 기간이 1년인 경우 2021년 1월 31일까지 전매가 제한됩니다.

전매제한 기간 조회 방법

앞서 언급했듯이 분양권 전매 제한이 적용되는 기준은 청약 지역 및 규제 지역에 따라 다릅니다.

크게 투기과열지구와 조정대상지역으로 구분된다. 여기, 당첨 아파트의 대상 구역이 헷갈린다면 바로 알아보는 방법을 알아보자.

1. 청약 홈 접속

청약 소통방 -> 분양권 정보 (전매 제 한 등) 조회하기 클릭

2. 분양권 정보 안내, 지역 선택 후 검색

분양권의 지역을 선택하고 아파트 단지명을 입력 후 검색

3. 분양권 전매제한 기간 확인

해당 분양권의 전매제한 특별공급, 일반공급에 따라 전매제한 기간 확인 가능하며 당첨되신 동, 호수를 입력하시고 상세정보보기를 클릭하시면 추가정보를 확인하실 수 있습니다. 

전매제한 기간 

분양가 상한제 적용주택

분양가 상한제 대상 주택의 경우 전매제한 기간은 최소 3년에서 최대 10년이다. 주택이 투기과열지역인지 아니면 다른 지역인지에 따라 다르게 적용되며, 공공택지와 민간택지에 따라 다르게 적용됩니다.

매매가가 인접 시세의 80% 미만이고 수도권 공공택지+투기과열지역에 주택이 지어지면 분양권은 10년간 제한된다. 즉, 입주자로 선출된 후 10년 동안은 분양권을 다른 사람에게 판매할 수 없습니다.

수도권 밖에서는 최소 3년에서 최대 5년 동안 부동산 전매가 제한됩니다. 장애인전용주택 및 신혼부부 전용주택의 경우 5년까지 전매가 제한되오니 참고하시기 바랍니다.

투기과열지구 내에 공급되는 주택

해당 지역의 매매주택 입주자로 선정되면 등기일까지 전매가 제한됩니다. 등기일로부터 5년 이상 경과한 경우 재판매는 5년으로 제한되며, 그 이후에는 전매가 가능합니다. 

조정대상지역 내에 공급되는 주택

조정지역은 과열지역과 위축지역으로 나뉘는데, 위축지역 아파트 전매기간이 6개월에 불과하기 때문에 문제가 없습니다. 문제는 과열 지역인데요. 매매된 주택에 입주할 자격이 있는 사람은 소유권 이전 등록일까지 전매할 수 없습니다. 다만, 3년을 초과하는 경우에는 3년으로 제한되며, 그 이후에는 전매가 가능합니다.

공공주택 이외의 택지에 지어진 주택

공공택지 외에 건설되는 경우 두가지 경우가 있습니다.

투기과열지역의 경우 장애인, 신혼부부 등 특수목적 주택의 전매를 5년간 금지한다.

그외 주택의 경우

• 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역 : 소유권이전등기일까지 최대 3년
• 수도권 자연보전권역 : 6개월
• 수도권 외 지역 광역시 : 소유권이전등기일까지 최대 3년
• 수도권 외 도시 외지역 : 6개월
• 전매제한 기간 중 전매 가능 사유

사실 위의 정보만으로는 내가 청약하고 싶은 주택에 대한 전매 제한이 언제까지 지속되는지 알기 어렵습니다. 따라서 각 분양주택의 공고문에는 전매할 수 없는 기간이 명시되어 있습니다.

공고문에 가시면 청약하고 싶은 아파트 정보를 찾은 후 파일을 열어 "전매" 라는 단어를 찾으면 볼 수 있습니다.

입주자로 선정된 후 특별한 사정으로 인해 전매가 필요한 경우 대한주택토지공사의 동의를 얻어 전매할 수 있습니다. 주된 이유는 다음과 같습니다.

• 세대원의 근무 또는 질병, 취학, 결혼 등으로 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도로 이전하는 경우
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
• 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 체류하려는 경우
• 이혼하여 입주자 지위를 배우자에게 이전하는 경우
• 입자자 지위 또는 일부를 배우자에게 증여하는 경우
• 실직, 파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생하는 경우
• 이외에도 몇가지 이유가 더 있으니 시행사가 공고한 분양모집공고를 꼭 확인하시기 바랍니다.

전매제한 관련 규정

주택법 제64조 및 주택법 시행령 제73조

위 규정은 2019년 10월 29일부터 개정하여 시행되고 있으니 참고하시기 바랍니다. 

또한, 전매 제한 기간 동안 특별한 사유 없이 거래를 하는 경우 불법이며, 불이익을 받을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

전매제한 기한은 규제 대상 지역별 판매가 상한제 적용 여부, 공공/민간 주택 판매 여부에 따라 다르므로 가입 전 홈텍스를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.