전세자금대출 주택담보대출 이자 계산기 | 원리금균등상환 원금균등상환 만기일시상환 비교

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집을 사거나 빌릴 때 돈이 충분하지 않으면 대출을 받을 수 있습니다. 전세대출은 SGI와 대한주택보증공사가 보증하는 전세후원 상품입니다.

대출금을 상환하는 방법은 크게 원금과 이자를 함께 상환하는 방식과 원금과 이자만 상환하고 만기에 원금을 상환하는 방식이 있다. 각각의 방법에는 장단점이 있으니 좋은 점이나 나쁜 점 대신에 어떤 방식으로 작동하는지 봅시다.

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원리금균등상환 방식

원리금균등상환이란 원금과 이자를 합산하여 단위당 동일금액으로 상환하는 방식을 말한다. 즉, 매월 200만원씩 원금과 이자를 상환하기로 하면 만기기간에 200만원씩 똑같이 상환하게 됩니다.

매달 원금을 갚기 때문에 원금은 계속 줄어들고, 원금과 이자가 같아야 하기 때문에 다음 달에 갚아야 할 원금이 늘어난다. 이것은 원금과 원금이 같으면 이자가 감소하고 원금이 증가한다는 원리입니다.

이 방법은 원금과 이자가 매월 고정되기 때문에 가족을 부양하는 데 도움이 됩니다. 하지만 전체 이자지급액을 살펴보면 후술할 동일원금상환액보다 조금 더 많은 이자를 내야 하는 단점이 있다.

1억만 원을 2.7%로 1년 동안 빌린다고 가정해 봅시다. 이 경우 1년에 내야 하는 이자는 총 141만원 정도인데, 원금 총액을 1억원으로 더하면 총 1억141만원 정도를 낸 것을 알 수 있다.

구체적인 월 상환금액을 보면 원금과 이자로 월 8,451,160원을 납부해야 합니다. 그 금액은 12개월에 걸쳐 같은 금액만큼 갚아야 하며, 원금은 계속 늘어나면서 대출 이자는 줄어들어 같은 금액을 갚는다.

대출에 대한 이자는 급속도로 떨어졌지만 결과는 같은 월별 상환이었고, 차용인이 동일한 월별 상환금을 지불했음을 차용인에게 안심시켰습니다.

원금균등상환

동일원금상환이란 원금을 월간 동일원금상환수로 나누어 원금과 이자를 상환하는 동안 잔액에 대한 이자가 지속적으로 감소하는 방식을 말합니다. 이 방법에 따르면 2.6%의 이율로 1년간 1억원을 빌릴 경우 총 1,408,333원의 이자를 내야 하고, 원금에 5천만원을 더하면 이자를 내야 한다. 대출금을 상환하기 위해 총 101,408,333원을 지불합니다.

앞서 말씀드린 바와 같이 원금과 이자상환액보다 이자율이 약간 낮은 것을 알 수 있습니다. 물론 이 방식이 원칙적으로 균등상환 방식보다 낫다는 것은 아니다.

기본적으로 동일원금상환방식의 단점은 상환 첫 달에 상환금액이 가장 크다는 점이다. 대출 잔액이 1센트도 줄어들지 않았기 때문에 대출 이자가 가장 크기 때문이다.

실제로 첫 달(및 상환 기간)은 8,550,000원을 균등 분할 상환해야 하지만 8,550,000원은 원금과 원리금을 동일하게 상환해야 합니다. 

돈이 부족해서 빌렸는데, 첫 달부터 그만큼 갚아야 하는 경우 상환이 어려울 수 있습니다. 따라서 차용인은 일반적으로 원리금을 균등하게 상환하는 것을 선호합니다.

동일원금상환방식은 첫 달 상환액이 가장 높지만 후퇴하면서 계속해서 감소하고 있어 지난달 원금상환만 해도 유리하다고 볼 수 있다. 다만 대출은 미래 가치를 활용하는 방식이라는 점에서 선불로 갚기보다는 화폐 가치가 떨어졌을 때 갚아야 한다는 주장이 나온다.

만기일시상환

일시상환은 만기 시 대출금을 일시불로 상환하는 대출의 한 형태이다. 물론 이자는 매달 지불해야 합니다. 통상적인 상황에서 전세대출의 상환기간은 2년으로 짧고 월 상환액이 너무 많아 만기일에 1회 상환하는 것이 바람직하다.

그러나 이 방법은 대출 기간 동안 원금이 전혀 감소하지 않기 때문에 가장 많은 이자를 지불합니다. 대출 기간 동안 이를 사용하는 저렴한 방법처럼 보일 수 있지만 실제로는 가장 많은 돈을 갚아야 하는 방법입니다.

다만, 대출기간을 장기간 연장하면 상환할 수 있는 이점이 있고 인플레이션으로 인해 상환해야 할 금액의 가치가 크게 감소하는 장점이 있습니다. 각 방법의 장단점을 잘 고려하여 상환방법을 선택하시면 됩니다.